Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233

Версия для печати

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 4 раздела 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", приказываю:
Утвердить прилагаемую Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Министр Ю.Чайка

Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 августа 2001 г.
Регистрационный N 2881

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233) (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.)

Настоящая Инструкция разработана на основании и в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1) (далее - Закон), постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(2), Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(3).
Настоящей Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся проведения территориальными органами Федеральной регистрационной службы (далее - территориальные органы Службы) государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода прав собственности на жилые помещения, приобретаемых на основании договоров купли-продажи. Настоящая Инструкция направлена на установление единой практики проведения территориальными органами Службы государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений (далее - договоры продажи) и перехода прав собственности на жилые помещения, приобретаемых на основании договоров продажи (далее - переход прав).
Положения Инструкции распространяются на жилые помещения:
индивидуальные жилые дома (далее - жилые дома), части жилых домов, квартиры, части квартир.

I. Общие положения

1. Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации*(4) (далее - Кодекс) в порядке, установленном Законом. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), и настоящей Инструкцией.
2. Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 Кодекса). Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Кодекса право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Закона).
3. Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (статья 251 Кодекса).

II. Документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и требования к ним

4. На государственную регистрацию договора продажи в соответствии со статьями 16 и 17 Закона представляются:
заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (пункт 1 статьи 16 Закона);
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16, пункт 5 статьи 18 Закона), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (пункт 3 статьи 9, пункт 4 статьи 16, пункт 5 статьи 18 Закона);
подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (пункт 3 статьи 9, пункт 2 статьи 16, пункт 1 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона);
удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (пункт 1 статьи 17, пункты 4 и 5 статьи 18 Закона, пункт 23 Правил ведения ЕГРП);
подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона);
подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона, пункт 1 статьи 558 Кодекса).
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (пункт 4 статьи 16 Закона). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Закона. 5. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (пункт 1 статьи 16 Закона), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (пункт 1 статьи 16 Закона). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (статья 28 Кодекса);
опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (статья 29 Кодекса).
Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).
Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора. В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. При этом независимо от того, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, территориальным органом Службы совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора продажи, в связи с чем государственная пошлина за государственную регистрацию договора продажи уплачивается однократно. В заявлении указывается в том числе следующее:
данные о продавце (покупателе), указанные в пункте 18 Правил ведения ЕГРП;
цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора продажи);
наименование и реквизиты договора продажи;
данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
подпись заявителя и дата подписания заявления. Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе), определенные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП.
Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа Службы о согласовании или несогласовании указанной просьбы, если актом территориального органа Службы не установлено иное.
6. Если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона, и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом. При этом территориальный орган Службы в порядке, установленном пунктом 3 статьи 8 Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам территориальный орган Службы такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
7. При проведении проверки законности договора продажи (пункт 1 статьи 13 Закона) территориальному органу Службы необходимо учитывать в том числе следующие положения Кодекса и Закона. Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Кодекса). Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (статьи 163 и 550 Кодекса). Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 Кодекса).
В соответствии с Кодексом в договоре продажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 Кодекса), а также определяются следующие условия:
предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);
цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (статья 317 Кодекса), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (статья 555 Кодекса), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (статья 489 Кодекса);
перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.
Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий (статьи 38, 41, 1012, Кодекса), то названный управляющий заключает договор от своего имени (статья 1012 Кодекса). При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего (пункт 3 статьи 1012 Кодекса). Согласно пункту 3 статьи 1012 Кодекса указанное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".