Продажа квартиры: слитно или раздельно?
Статистика московского рынка гласит, что подавляющее большинство (данные разных компаний разнятся, но в общем топчутся вокруг цифр 70-80%) продавцов являются одновременно и покупателями – т.е. они совершают то, что на языке профессионалов называется «альтернативной сделкой». Как лучше сделать «альтернативу»? Провести ее единовременно (т.е. именно одной, «пакетной» сделкой), либо разорвать на две части – сначала продаем свое, а потом покупаем требуемое?
Лучше этого не делать!
Существуют две категории, для которых такой возможности нет. Если среди собственников продаваемой недвижимости имеются , а также, если среди них имеются граждане, признанные судом (вторая категория малочисленнее, но тоже встречается) – просто продать квартиру не получится. Сделки с подобными участниками требуют обязательно разрешения органов опеки и попечительства. «Разрешение они дадут только с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья, То есть, сделка, при которой данное условие будет нарушено, просто не пройдет государственную регистрацию».
Всем остальным делать две автономные сделки вместо одной никто не запрещает – вопрос исключительно в том, имеет ли это смысл. Разберем все существующие здесь доводы и контрдоводы подробнее.
Как плохо быть бездомным…
Первый и самый очевидный аргумент против «рвачества» - человек лишается квартиры. В период, когда старая квартира продана, а новая еще не приобретена, жить физически негде. Неприятно. Неуютно.
При ближайшем рассмотрении, однако, оказывается… нет, не то чтобы все было не так – просто существуют различные варианты решения данной проблемы. Пожить можно напроситься к родственникам – при условии их наличия, а также совместимости характеров. Жилье можно снять (только лучше не говорить хозяевам съемной квартиры о своих жизненных обстоятельствах – они не любят «краткосрочных»). Можно, наконец, остаться проживать… в своей прежней квартире. Возможно условиться с покупателем вашей недвижимости о том, что освободите вы ее через 1-2 месяца, и занести соответствующий пункт в договор купли-продажи. Как показывает практика, на сегодняшнем рынке это вполне достаточный срок для поиска вами нового жилья, а многие покупатели в подобной ситуации идут навстречу. В самом крайнем случае (если договорились, но опаздываете на месяц-другой) можно заплатить покупателю за аренду квартиры.
В общем, вопрос этот упирается в деньги. Посчитайте и решайте – имеет ли смысл...
Предъявите документ удостоверяющую личность!
Помимо крыши над головой квартира дает человеку еще одно – возможность быть зарегистрированным по месту жительства. О важности «прописки» вряд ли стоит много распространяться: без нее ни ребенка в школу устроить, ни номера на машину получить.
Но и у проблемы регистрации есть решения – они по технологии похожи на те же, что описаны в предыдущей главе. «Прописываемся» у родственников. Или в снимаемой квартире. Также можно (опять-таки с согласия покупателя) «остаться» на некоторое время в своей прежней квартире. В этом случае, уместно применить дополнительную «подстраховку»: продавец получает за квартиру не всю сумму, а за некоторым вычетом. Эти оставшиеся деньги являются гарантией, что жилплощадь он все-таки освободит, а нет – так у покупателя будут средства на то, чтобы «выписать» его через суд.
Там где Вам рады!
У читателя, вероятно, нарастает недоумение. Разрывать сделку – значит, искать временное жилье, решать проблемы с «пропиской». Зачем вообще тратить силы, время и деньги на все это? Не лучше ли «связать» «альтернативу» - чтобы решить все одним махом?
Но резоны за разрыв есть, и выражаются они коротким словом – деньги.
Дело в том, что все участники рынка прекрасно понимают разницу между квартирами «свободными» и «альтернативными». В первом случае объект может быть продан незамедлительно, а во втором владелец, получив от покупателя аванс, начнет судорожно искать что-то себе. Не факт, что найдет. А если найдет, то не факт, что та квартира тоже не окажется «альтернативной» - и процесс станет растягиваться дальше… В общем (да простят меня за некоторый цинизм читающие эти строки прекрасные дамы), разница здесь примерно такая же, как между кавалером, свободным от уз брака, и тем, кто только обещает развестись со своей женой и потом оформить отношения с вами…
«Свободная продажа – это увеличение стоимости квартиры и сокращение сроков». – В этом случае цена объекта увеличивается на 5% и больше». Эксперт добавляет, что довольно часто люди, изначально пытавшиеся подобрать «альтернативу», потом получали предложение продать свою квартиру – но «здесь и сейчас». И соглашались – настолько большие деньги им предлагали. Кстати, разница в цене тут может быть такой, что с лихвой покроет все описанные выше траты. К примеру, что значат расходы на аренду (скажем, 30 тыс. руб. в месяц в течение 2-3 месяцев максимум), если квартиру удастся продать дороже на 300 тысяч?
Лучше окажется ваша судьба и во второй части эпопеи: покупателем вы будете не «альтернативным» (т.е. зачуханным существом без средств, а только с квартирой, которую еще предстоит продать), а «с деньгами». Такого покупателя продавцы ценят, обхаживают, охотнее идут на уступки по цене.
А они как накинуться!
На наш взгляд, существует лишь один реальный довод против «разрыва» сделки – но это очень серьезный довод. Если в тот период, когда вы уже продали свою квартиру, но еще не купили новую, произойдет серьезный рост цен, вы окажетесь в очень незавидном положении: с пачкой денег и, как говорится, «мытой шеей».
«Многие продавцы именно такие слова и произносят». – И даже просят некие гарантии, что на вырученные от продажи деньги они смогут купить новую квартиру по расценкам трехмесячной давности». Как вы сами понимаете, такие гарантии на рынке не может дать никто – ни бог, ни царь и ни герой. Рынок – это вообще такое место, где каждый принимает решения сам, и сам же несет за них ответственность.
В целом, опрошенные нами эксперты сходились на том, что сейчас ситуация стабильна и никаких предпосылок к резкому изменению цен нет. «Никакого «скачка» не предвидится», «Для значительных изменений нет оснований, в связи с чем от «альтернативы» можно отказываться». И все остальные примерно в том же духе. При всем глубоком уважении к экспертам, автор не может не заметить, что рассуждать теоретически и рисковать собственными деньгами – это несколько разные вещи.
Как дешевле или дороже?
Разумеется, мы не могли не спросить риелторов о том, как целесообразнее проводить сделку. Не с точки зрения их удобства (агентам, понятно, проще в два этапа), а с позиции потребителя. Например, в каком случае комиссия окажется поменьше?
При этом надо уяснить, с кого риелторы берут комиссию – с продавца или с покупателя? Может быть, удастся сэкономить, если, разорвав сделку на два этапа, мы заплатим комиссию только на первом этапе, выступая в роли продавца…
«Никакой экономии на вознаграждении риелтора разрыв сделки не принесет» - Что в случае продажи с «альтернативой», что в случае продажи и последующей покупки, риелтор, по сути, решает одну и ту же жилищную задачу потребителя: обмен одной квартиры на другую. Все разговоры о том, что «при продаже квартиры мы комиссионные берем не с вас, а с покупателя» или «комиссионные платите не вы, покупатель, а продавец», не имеют под собой никакой основы. Это банальная неправда. Кто заказывает услугу, тот и платит».
Понятно: платить в любом случае придется и при покупке, и при продаже, и будучи участником альтернативной сделки, и разделив ее на два этапа, всегда и везде… Сколько же?
«В нашем агентстве комиссионное вознаграждение риелтора по альтернативной сделке вычисляется по следующей схеме: сумма процента от стоимости продаваемого объекта и процента от стоимости приобретаемого жилья минус 20-30%. Поэтому в большинстве случаев заключение комплексной услуги альтернативной сделки является более выгодным, чем оплата двух услуг по отдельности», Для потребителя лучше заплатить за альтернативу.Ведь по сути проводятся две сделки, но как и везде за «опт» имеем право рассчитывать на скидку. На сегодня многие компании в такой ситуации делают дисконт на вторую сделку.
Или еще один распространенный вариант. Сумма комиссионного вознаграждения риэлторов известна – 3-5% от стоимости недвижимости. С «альтернативщиков» процент берут по нижней планке -3% от суммы сделки (стоимости обеих квартир). А если сделку разбить, то может и получиться – по 5% с каждой квартиры.
Резюме
«Слитно или раздельно» - вовсе не такой простой вопрос. Разрывать сделку было однозначным безумием в 2007-8 годах: цены тогда росли с такой скоростью, что ценники переписывались буквально ежедневно (это не фигура речи, а истинная правда). Сегодня – иначе. Но однозначно решаться на выезд из квартиры «в никуда» можно только на основе четкого понимания. Как ситуации на рынке, так и собственных деловых и человеческих качеств.
